Шаг 4

Профессиональная установка ION нанимает только лицензированных и застрахованных подрядчиков для обеспечения эффективного и действенного завершения всего проекта. У этих подрядчиков будут менеджеры проектов и инженеры ION для обучения и поддержания производительности.

Квартирные счетчики сокращают потребление воды на 15%: Исследование

ВАШИНГТОН — Двухлетнее исследование практики выставления счетов за воду в многоквартирном жилом секторе показало, что практика установки индивидуальных счетчиков воды в многоквартирных домах и выставление счетов на основе фактического потребления приводит к экономии воды на 15% или 8000 галлонов на установку в год.

Исследование показало, что выставление счетов жильцам квартир на основе методов распределения (широко известных как «RUBS» или Ratio Utility Billing Systems) не привело к экономии воды.

В исследовании Национальной программы подсчета и распределения счетов для многоквартирных семей сообщается об экономии воды и административных вопросах, связанных с программами подсчета и распределения счетов в многоквартирных домах. Исследование было мотивировано интересом водной отрасли к потенциальной экономии воды многосемейными жителями, где в настоящее время нет ценового сигнала для поощрения эффективного использования.

Спонсоры исследования отметили, что ранее было проведено лишь несколько исследований по этой теме с относительно небольшими размерами выборки. В число партнеров по финансированию проекта входили Агентство по охране окружающей среды США, две национальные квартирные ассоциации и 10 предприятий водоснабжения.

Исследование показало, что значительная экономия воды в результате подсчетов означает, что подсчет воды должен поддерживаться государственной политикой сбережения воды вместе с соответствующими мерами по защите потребителей.

Экономия воды не была достигнута благодаря выделенным программам выставления счетов. В программах распределения плата за воду основывается на таких параметрах, как количество человек, количество спален или площадь квартиры.

Согласно исследованию, установка водосберегающих приспособлений позволит сэкономить примерно 11 000 галлонов в год на жилую единицу. Спонсоры рекомендовали, чтобы запуск любой отдельной системы биллинга сопровождался полной модернизацией сантехнического оборудования в течение определенного времени.

Пять основных задач исследования включали:

1. определение потенциала экономии воды в многоквартирном секторе в результате программ прямого учета и распределения,
2. понимание действующей нормативно-правовой базы, регулирующей программы преобразования биллинга в США,
3. доступ к текущей деловой практике в индустрии преобразования биллинга,
4. делает выводы на основании полученных данных, а
5. дает рекомендации, которые обеспечивают защиту потребителей и обеспечивают экономичную экономию воды.

Как отмечается в исследовании, нормативный надзор, регулирующий методы выставления счетов третьими сторонами, практически отсутствует.

Среди рекомендаций исследования было принятие политики, нацеленной на в основном нерегулируемую индустрию выставления счетов третьими сторонами, для защиты жителей, состоящих из нескольких семей, включая рекомендации:

• Собственник должен оплачивать услуги по выставлению счетов.
• Водосберегающие приспособления должны быть установлены и протекающие баки туалетов отремонтированы до внедрения программ преобразования счетов.
• Следует использовать улучшенный формат выставления счетов, который предоставляет арендаторам подробную разбивку сборов и сравнение с тарифами на воду (и канализацию) местного коммунального предприятия.

По оценкам, 60 миллионов человек или около четверти населения США живут в многоквартирных домах. За последние 10 лет выставление счетов за воду и канализацию непосредственно арендаторам со стороны выставляющих счетов увеличивалось примерно на 25% в год. В 1988 году выставлением счетов третьим лицам занимались всего две компании.Сегодня по всей стране насчитывается от 50 до 60 биллинговых компаний, которые выставляют счета около 15% всех многоквартирных домов непосредственно за воду и канализацию.

Исследование было проведено Aquacraft Inc. из Боулдера, штат Колорадо, Национальным исследовательским центром и Potomac Resources.

Электронная версия окончательного отчета доступна для бесплатного скачивания на сайте Aquacraft по адресу: http://www.aquacraft.com.

Преодоление разрыва между интеллектуальными счетчиками и многопользовательскими зданиями

U.Южные коммунальные предприятия, которые хотят подключить своих клиентов к данным об энергии, поступающим из их новых интеллектуальных счетчиков, сталкиваются с большой проблемой, когда речь идет о квартирах, многоквартирных коммерческих помещениях и других больших зданиях: барьер между подвалом и жилым домом.

Проще говоря, почти все интеллектуальные счетчики, развернутые сегодня в США, используют радиомодули ZigBee для передачи клиентам самых последних данных об энергии. Но в больших зданиях, где электрические счетчики находятся в подвалах, эти маломощные беспроводные сигналы не могут проникнуть через бетонные дворы и добраться до отдельных квартир или люксов наверху.

Коммунальные предприятия рассматривают различные альтернативы, позволяющие реализовать планы своей домашней сети (HAN) или бизнес-сети (BAN) для таких многопользовательских зданий, в том числе с использованием технологий Powerline Carrier (PLC), таких как HomePlug Green PHY, для передачи данных от интеллектуальных счетчиков арендаторам. по тем же проводам, по которым проходит электричество. Но подобные решения, внедряемые в Европе и Азии, сопряжены с дополнительными затратами и сложностями, которые усложняют их использование для коммунальных предприятий Северной Америки.

Теперь многоквартирный дом в Сан-Диего испытывает другую альтернативу, используя комбинацию устройств радиоконцентраторов, которые доставляют данные в квартиры через встроенные сети Ethernet, и облачную платформу управления энергопотреблением, чтобы все это было понятно арендаторам. Хотя это только начало, он может представить привлекательную модель для коммунальных предприятий в Калифорнии и других местах, которые изо всех сил пытаются предоставлять данные об энергии в режиме реального времени, а также множество тарифных планов и программ реагирования на спрос, которые это может позволить клиентам, которые не живут. в частных домах.

Канадский стартап Rainforest Automation из Ванкувера поставляет основную технологию для этого проекта в Сан-Диего в виде устройств Link Aggregation Radio Concentrator (LARC). Устройства LARC устанавливаются рядом с интеллектуальными счетчиками в подвале и собирают свои сигналы ZigBee в реальном времени, а затем отправляют их отдельным арендаторам для презентации на мониторах энергопотребления в помещении, смартфонах или других устройствах с подключением к Интернету.

«Думайте об этом как о шлюзе, который может одновременно подключаться к десяти радиостанциям ZigBee в метрах», — сказал мне президент компании Крис Тумпах в интервью на прошлой неделе.«В случае с этим зданием мы подключили LARC прямо к Интернету здания, и поехали», при этом поток данных каждого отдельного счетчика был связан с каждой квартирой, так что потоки данных не попадают в руки неправильный арендатор.

Конечно, помогает то, что квартира в Сан-Диего была подключена к каждому блоку с подключением к сети Ethernet. «Мы видим, что это используется в основном в новом строительстве, построенном за последние двадцать лет», — сказал он. «Мы в основном смотрим на застройщиков, у которых есть несколько зданий» в качестве первого целевого рынка.

Но в старых зданиях, в которых нет Интернета, владелец или оператор здания может создать локальные сети Wi-Fi, которые будут передавать данные на смартфоны или домашние дисплеи арендаторов, сказал он. Другая возможность — подключить домашние устройства через сотовые модемы к облачному хранилищу данных, которые каждый LARC получает со своих интеллектуальных счетчиков, добавил он.

В Сан-Диего Rainforest работает с Bidgely, стартапом из Саннивейла, Калифорния, который построил облачную платформу домашней энергетики, которая анализирует данные об использовании энергии для «дезагрегирования» отдельных нагрузок в каждом жилом доме, от HVAC и бытовой техники до телевизоров и потребителей. электроника.«Если вы действительно хотите перейти в облако, чтобы видеть свои данные, где бы вы ни находились, или получать аналитику, мы работаем с Bidgely, чтобы предоставить их потребителям», — сказал он.

Тройка крупнейших коммунальных предприятий Калифорнии, принадлежащих инвесторам, в том числе San Diego Gas & Electric, могут искать такие варианты. Комиссия по коммунальным предприятиям Калифорнии обратилась к своим коммунальным предприятиям с просьбой разрешить обмен данными между смарт-счетчиком и клиентом по HAN в качестве предвестника внедрения ценообразования по времени использования на массовый рынок жилья.Но это непростая тема, когда речь идет о квартиросъемщиках, которые, в конце концов, составляют значительную часть бытовых потребителей энергии в штате.

«Что касается этого конкретного решения, если вы посмотрите на такие рынки, как Калифорния и Техас, там нормативно-правовая база неоднозначна», — сказал Тумпач. Хотя государственные регулирующие органы в обоих штатах еще не установили конкретных требований для подключения квартир к HAN с интеллектуальными счетчиками, «существует большое желание, чтобы они существовали».

Он отметил, насколько сложной может быть эта проблема, о том, как именно в этом многоквартирном доме работает с Rainforest и Bidgely.Первоначально SDG & E работала с General Electric над пилотным проектом в здании, призванным связать домашние устройства управления энергопотреблением Nucleus от GE с интеллектуальными счетчиками. Но GE вышла из проекта в прошлом году, оставив коммунальное предприятие искать альтернативное решение, сказал Тумпач.

Следующим шагом было изучение «ошейников» ПЛК, которые прикреплялись к каждому интеллектуальному счетчику и переводили сигналы ZigBee в формат PHY HomePlug Green для отправки по электрической проводке, сказал он. Но эта технология была сочтена слишком дорогой в ее нынешнем виде — до 300 долларов за метр за счет комбинации оборудования и затрат на установку каждой розетки счетчика электриком, сказал он.(Важно отметить, что интеллектуальные счетчики, встроенные в технологии ПЛК, как и большинство из тех, что используются в Европе, не должны нести дополнительных затрат на интеграцию такого рода.)

Конечно, коммунальные службы могли бы просто попросить жителей многоквартирных домов и арендаторов малых предприятий в многоквартирных домах выйти в Интернет и проверить данные об энергии, которые собирает коммунальное предприятие. Но эти внутренние данные почти всегда имеют возраст как минимум один день, в отличие от данных в реальном времени, передаваемых радиостанциями ZigBee внутри интеллектуальных счетчиков — и трудно попросить миллионы потребителей коммунальных услуг согласиться на ценообразование в реальном времени. программы, если они не могут сопоставить это с потреблением энергии в реальном времени.

Помимо этого, становится ясно, что данные в реальном времени помогают вовлекать клиентов в управление их энергопотреблением так, как это не делают старые данные. Коммунальные предприятия, которые уже сталкиваются с проблемами в области эффективности многоквартирных домов и осведомленности об энергопотреблении, могут стремиться не упустить их из данных в реальном времени, которые они уже предлагают владельцам частных домов, с помощью сторонней HAN. -подключенные устройства от таких производителей, как Rainforest и многих других поставщиков.

Сводные законы штата Нью-Йорк, Закон о многоквартирных домах — MDW §64

2. Никакой газовый счетчик, кроме заменяющего счетчика, установленного в многоквартирном доме после первого июля тысяча девятьсот пятьдесят пятого июля, не должен располагаться ни в какой котельной или другом помещении или помещении, содержащем отопительный котел, ни в каком лестничном холле. , ни в каком-либо общественном зале над подвалом или над нижним этажом, если нет подвала, за исключением того, что в любом многоквартирном доме, где есть существующий газовый счетчик, расположенный в любой котельной или другом помещении или помещении, содержащем отопительный котел, один дополнительный газовый счетчик может быть установлен в таком помещении или пространстве при условии, что такой дополнительный газовый счетчик установлен рядом с таким существующим газовым счетчиком и используется вместе с подачей газа для газового отопительного котла или газового водонагревателя, используемого в качестве центральный источник теплоснабжения или горячей воды для жильцов, проживающих в таком многоквартирном доме.Такой дополнительный счетчик газа может быть установлен только при условии, что в квартирах не будут установлены обогреватели или приборы для горячего водоснабжения. Для целей этого подразделения термин «газовый счетчик» не должен включать какие-либо инструменты, устройства или аппараты, используемые для измерения потребления газа, если газ, производимый, природный или смешанный, не содержится или не проходит через такой прибор, устройство или устройство, при условии, что такой инструмент, устройство или устройство одобрено и установлено под надзором городского агентства, наделенного по закону юрисдикцией для проверки и тестирования электропроводки и приборов для электрического света, тепла и электроэнергии, и при условии, что местоположение такого инструмента , устройство или аппарат одобрен отделом.

3. Незаконным является размещение, использование или поддержание в состоянии, предназначенном, устроенном или предназначенном для использования, любого газового кухонного оборудования, стиральной печи, нагревательной плиты, плиты или водонагревателя или комбинации таких приборов в любая комната или пространство, используемое для проживания или сна в любом новом или существующем многоквартирном доме, за исключением случаев, когда в такой комнате или пространстве есть окно, выходящее наружу, или если такой газовый прибор не выходит в наружный воздух. Все газовые приборы с автоматическим управлением должны быть оборудованы устройством, которое должно автоматически отключать подачу газа к основным горелкам, когда гаснет запальная лампа в таком приборе.Газовая плита или варочная часть газового прибора, включающая комнатный обогреватель, не должна считаться газовым прибором с автоматическим управлением. Однако горелки в газовых печах и бройлерах, которые можно включать и выключать или зажигать не вручную, должны быть оборудованы устройством, которое должно автоматически отключать подачу газа к этим горелкам, когда работа таких не ручных средств не выполняется. Все газовые приборы должны быть подключены непосредственно к источнику газа с помощью жестких трубопроводов или других одобренных соединителей или соединений из негорючих материалов.Все такие автоматические газовые приборы и устройства должны быть одобрены местным агентством, уполномоченным предоставлять то же самое.

4. Запрещается использовать или поддерживать в состоянии, предназначенном, устроенном или предназначенном для использования, в любом многоквартирном доме любое оборудование для сжигания топлива для обогрева или приготовления пищи, если такое оборудование не было одобрено для проектирования, изготовления и соответствующие требования безопасности и вентиляции, установленные местным комитетом по стандартам и апелляциям; при условии, однако, что в городе с населением один миллион или более, разрешение на использование такого оборудования в любом многоквартирном доме должно быть дано уполномоченным по строительству или пожарным комиссаром, в зависимости от обстоятельств, в соответствии с местным законодательством.

5. Все приборы, используемые после тридцатого июня девятнадцатьсот пятьдесят пятого июня, должны соответствовать положениям подразделов третий и четвертый настоящего раздела, за исключением того, что используемые в настоящее время приборы должны соответствовать таким положениям не позднее тридцатого июня девятнадцать столетий. пятьдесят шесть.

Как увеличить NOI путем установки электрических счетчиков (Часть 3 обсуждения «Добавление стоимости в квартиры») ~ First Light Property Managment

Как арендодатели и управляющие недвижимостью, мы всегда ищем способ увеличения чистой операционной прибыли (NOI) для обеспечения долгосрочной прибыльности многоквартирных активов.В предыдущем посте мы обсуждали возможность повышения квартплаты, несмотря на очевидную рецессию. Однако повышение арендной платы — это лишь один из способов улучшить ваш доход. Другой способ — взглянуть на текущую схему инженерных сетей в вашем здании: это «все коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем», или все или некоторые коммунальные услуги были подсчитаны, а расходы
переложены на жильцов?

В целом, большинство новых зданий уже будет построено с
индивидуальными электросчетчиками, так что
жителей будут нести ответственность за свое собственное энергопотребление.Возможность преобразования в индивидуальные счетчики обычно
существует в многоквартирных домах, которые попадают в категорию «более старой постройки»
, что и является предметом данного обсуждения. Если у вас есть многоквартирный дом
, в котором еще не установлены счетчики, установка индивидуальных электросчетчиков
— отличный вариант, который поможет
снизить расходы на коммунальные услуги и увеличить вашу прибыль. Процесс преобразования
не сложен и, если все сделано правильно, может быть очень эффективным по цене
.Наша компания по управлению недвижимостью смогла заключить договор с
на установку электрических счетчиков по цене от 350 до 600 долларов за
единиц здесь, в Лос-Анджелесе. Для получения более подробной информации обратитесь к местному лицензированному электрику
.

После того, как субсчетчики будут установлены на
вашей инвестиционной собственности, вам нужно будет скорректировать сумму арендной платы, которую
платят ваши жители. Это снижение арендной платы должно компенсировать
жильцам того факта, что руководство больше не оплачивает их счета за электроэнергию в размере
и что теперь эти расходы будут нести каждый отдельный
арендаторов.Общее практическое правило заключается в том, чтобы дисконтировать арендную плату каждого жителя на
, что составляет около 70% от среднего счета за электричество за единицу. Предположение, что здесь
, состоит в том, что, как только жители действительно должны будут платить за электроэнергию
, они станут более консервативными в использовании энергии на
, то есть в 30%. (Отказ от ответственности: эти средние значения основаны исключительно на опыте
. У меня нет источника, который можно было бы процитировать, кроме практических знаний
нашего Роба Фридмана, брокера First Light и эксперта по недвижимости
).Вот краткий пример, чтобы прояснить мою точку зрения:

Предположим,
, что средний счет за электроэнергию за единицу составляет 80 долларов. 80 долларов x 70% = 56 долларов
, что означает, что вы захотите снизить арендную ставку каждой из ваших
единиц на 56 долларов. Результат? Вы, как владелец, получите мгновенную экономию эксплуатационных расходов в размере
долларов США на единицу в месяц. Если в нашем примере применить
к 100-квартирному зданию, ваш годовой доход увеличится на
28 800 долларов.

Имеет ли это смысл с финансовой точки зрения? В
мое мнение да, если вы планируете сохранить здание еще на 3+
лет.Сгенерировали ли мы некоторую текучесть населения, когда были осуществлены эти преобразования менее
метра? Да. Но повороты ожидались
директорами и планировались соответственно. Посмотрим правде в глаза, некоторые люди
просто предпочитают, чтобы «все коммунальные услуги оплачивал собственник», и перейдут к
зданиям, которые предлагают такие услуги. В целом дом стал более
доходным. Что вы думаете о подсчетах для ваших
объектов, измеряемых мастером? Плохое время для обсуждения таких улучшений в размере
в разгар рецессии?

-Тревор

Интеллектуальных счетчиков

Что такое умные счетчики?

Чтобы использовать (и получать счет) за коммунальные услуги, такие как электричество, природный газ или вода, необходимо измерить используемую вами сумму.Обычно это делается с помощью счетчика. Раньше данные со счетчиков должны были считываться человеком. В последнее время стали использоваться счетчики, которые автоматически отправляют информацию об использовании обратно поставщику продукции. Это так называемые умные счетчики.

Интеллектуальные счетчики уже несколько лет используются в некоторых развитых странах, особенно в некоторых частях Европы. В последние годы они были установлены и в некоторых районах США.

Были высказаны опасения по поводу безопасности интеллектуальных счетчиков, главным образом потому, что они излучают те же виды радиочастотных (RF) волн, что и сотовые телефоны и устройства Wi-Fi.

Как работают умные счетчики?

Интеллектуальные счетчики регистрируют количество продукта (электричество, вода и т. Д.), Потребленное с течением времени. Они отличаются от традиционных счетчиков коммунальных услуг тем, что являются электронными и могут взаимодействовать с центральной компьютерной системой.

Интеллектуальные счетчики взаимодействуют со своими центральными системами, используя радиочастотную передачу, на основе сотового телефона, пейджера, спутника, радио, линии электропередачи (PLC), Wi-Fi или Интернета (TCP / IP). Приложения для Интернета и сотовой связи стали предпочтительными вариантами из-за их гибкости и простоты развертывания.

Как люди подвергаются воздействию?

Интеллектуальные счетчики обычно устанавливаются вне дома, вместо или как часть существующих счетчиков. Сколько радиочастотной энергии, воздействующей на людей от интеллектуального счетчика, зависит от того, как далеко они находятся от антенны интеллектуального счетчика и как интеллектуальный счетчик передает свой сигнал. Частота и мощность радиочастотных волн, излучаемых интеллектуальным счетчиком, аналогичны частоте и мощности обычного сотового телефона, беспроводного телефона или домашнего маршрутизатора Wi-Fi. Умные счетчики обычно отправляют и получают короткие сообщения примерно в 1% случаев.

Поскольку антенна интеллектуального счетчика обычно находится вне дома, люди находятся намного дальше от источника радиочастотных волн, чем некоторые другие возможные источники радиочастотного излучения, такие как личные сотовые телефоны и беспроводные телефоны. Кроме того, стены между человеком и антенной интеллектуального счетчика еще больше уменьшают воздействие радиочастотной энергии. Это означает, что количество радиочастотного излучения, которому кто-то может подвергнуться от интеллектуального счетчика, вероятно, намного ниже, чем количество, которому они будут подвергаться из других источников.

Могут ли интеллектуальные счетчики вызывать рак?

Умные счетчики испускают радиочастотное излучение. Радиочастотное излучение — это низкоэнергетическое излучение. Радиочастотное излучение не обладает достаточной энергией для удаления заряженных частиц, таких как электроны (ионизация), и поэтому называется неионизирующим излучением. Неионизирующее излучение обладает достаточной энергией, чтобы перемещать атомы в молекуле или заставлять их вибрировать, что может привести к нагреву, но не может напрямую повредить ДНК.

РЧ-излучение классифицируется Международным агентством по изучению рака (IARC) как «возможно канцерогенное для человека».Это основано на обнаружении возможной связи, по крайней мере, в одном исследовании между использованием сотового телефона и определенным типом опухоли головного мозга. Поскольку радиочастотное излучение является возможным канцерогеном, а интеллектуальные счетчики испускают радиочастотное излучение, возможно, что интеллектуальные счетчики могут увеличить риск рака. Тем не менее, неясно, какой риск может быть, если он есть, от проживания в доме с умным счетчиком.

Было бы почти невозможно провести исследование, чтобы доказать или опровергнуть связь между проживанием в доме с умными счетчиками и раком, потому что у людей так много источников радиочастотного облучения, а уровень облучения от этого источника очень мал.Поскольку количество радиочастотного излучения, которому вы можете подвергнуться от интеллектуального счетчика, намного меньше, чем то, которое вы можете подвергнуть воздействию от мобильного телефона, очень маловероятно, что проживание в доме с интеллектуальным счетчиком увеличивает риск рака. Всемирная организация здравоохранения пообещала провести формальную оценку рисков от воздействия радиочастотного излучения, но этот отчет еще не опубликован.

См. Микроволны, радиоволны и другие типы радиочастотного излучения и Сотовые телефоны для получения дополнительной информации о связи между радиочастотным излучением и риском рака.

Вызывают ли интеллектуальные счетчики другие проблемы со здоровьем?

Интеллектуальные счетчики не изучались на предмет выявления проблем со здоровьем. Исследования изучали радиочастотное излучение из других источников. Воздействие большого количества радиочастотного излучения, например, в результате несчастных случаев с участием радара, привело к тяжелым ожогам. О других серьезных проблемах со здоровьем не сообщалось.

Одна из выраженных опасений заключается в том, что радиочастотные волны, создаваемые интеллектуальными счетчиками, могут создавать помехи для электронных медицинских устройств, таких как кардиостимулятор.Исследование, в котором изучалось влияние интеллектуальных счетчиков на кардиостимуляторы и имплантируемые дефибрилляторы, показало, что интеллектуальные счетчики не мешают работе этих устройств.

Могут ли интеллектуальные счетчики вызвать проблемы со здоровьем у выживших после рака?

Хотя воздействие радиочастотного излучения не может напрямую вызывать рак, высказывались опасения, что клетки организма, поврежденные воздействием какого-либо другого вещества, могут каким-то образом с большей вероятностью стать злокачественными при воздействии радиочастотных волн. Теоретически это может быть проблемой для больных раком, получающих лечение ионизирующим излучением и / или лекарствами, которые сами могут вызвать рак.Исследования на животных не показали доказательств этого, и этот эффект не изучался на людях.

Как уменьшить воздействие радиочастотного излучения интеллектуальных счетчиков?

Вы мало что можете сделать, чтобы снизить воздействие радиочастотного излучения интеллектуальных счетчиков. В некоторых местах, где устанавливаются умные счетчики, люди могут выбрать или отказаться от их использования, но это не везде.

Можно снизить воздействие сотовых телефонов и других источников радиочастотного излучения.См. Микроволны, радиоволны и другие типы радиочастотного излучения. и Сотовые телефоны.

Поскольку не было однозначно доказано, что низкие уровни энергии радиочастотного излучения вызывают проблемы даже на близком расстоянии, неясно, приносит ли снижение воздействия радиочастотного излучения пользу для здоровья.