Как рассчитывается плата за содержание жилья: Как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Содержание

как рассчитываются тарифы и что можно оспорить

Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.

Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

Перечень работ по содержанию жилья утверждается на общем собрании собственников. Коллаж: МИР КВАРТИР

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.

Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. Фото: stavgorod.ru

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.

Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:

пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

Если взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. Фото: fssp.gov.ru

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Оплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. Фото: vechorka.ru

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ

«Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки

«Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Правила установления размера платы за содержание жилого помещения

Продолжаем рассказывать о главных темах Итоговой онлайн-конференции за 2018 год. Во второй день Сусана Киракосян рассмотрела позиции высших судов об утверждении размера платы за содержание общего имущества. Узнайте, как правильно обосновать, утвердить и даже оспорить размер такой платы.

Как обосновать размер платы за содержание жилого помещения

Существует несколько критериев, при соблюдении которых размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет считаться обоснованным.

Первое условие – размер такой платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД и быть соразмерен утверждённому перечню, объёму и качеству услуг и работ (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. п. 29, 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Минстрой РФ в своём письме от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04 отмечает, что для определения размера платы обязателен индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому.

Второй критерий – размер платы должен быть рассчитан профессионалами и документально подтверждён. Расчёт выполняется в отношении каждого МКД по результатам осмотров состояния общего имущества такого дома.

Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объёмов работ по ремонту ОИ для предотвращения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пп. «а» п. 11 ПП РФ № 491). Результат осмотра оформляется в виде акта и считается основанием для принятия мер по устранению дефектов (п. 14 ПП РФ № 491).

Третий критерий – размер платы должен быть согласован обеими сторонами договора управления многоквартирным домом, так как считается существенным условием такого договора. Если размер платы не согласован, договор недействителен.

И последний критерий – различия в размерах платы для жилых и нежилых помещений допустимы только в тех случаях, когда они не являются дискриминационными для какой-то из сторон. Подробнее о том, какая дифференциация возможна и к каким решениям в случае споров собственников жилых и нежилых помещений по этому вопросу приходят суды, вы можете узнать в видеозаписи онлайн-конференции.

О главных изменениях, произошедших в жилищной сфере в 2018 году

Как утверждается размер платы за жилое помещение

Выше мы рассказали о первом этапе утверждения размера платы за жилое помещение – его обосновании. Перейдём к следующим действиям.

Управляющая организация размещает составленные ею предложения о размере платы на досках объявлений в подъездах МКД или в пределах земельного участка такого дома. Сделать это нужно не позднее, чем за тридцать дней до следующего этапа утверждения размера платы – проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Проводится такое собрание в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.

Если домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК, решение об утверждении размера платы принимается на общем собрании членов товарищества или кооператива на основе утверждённой сметы доходов и расходов (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если предложенный размер платы превышает размер, установленный субъектом РФ для собственников, которые не утвердили плату или не выбрали способ управления МКД, предложение о размере платы должно содержать:

смету расчёта,
обоснование размера платы,
обоснование превышения такого размера.

Новое требование к детализации размера платы установлено п. 31 ПП РФ № 491: в обосновании превышения необходимо детально прописать расчёт годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также указать периодичность, с которой они будут выполняться.

Следующий этап – проведение общего собрания собственников помещений в МКД. Не забудьте о порядке проведения собраний, описанном в ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

После собрания проинформируйте о его результатах собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ) и ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Требования к порядку включения допуслуг в договор управления

Когда можно оспорить экономически необоснованный размер платы за содержание

Нередки ситуации, когда у управляющей организации и собственников помещений возникают разногласия при утверждении размера платы за содержание и ремонт ОИ в МКД. Например, собственники принимают на ОСС не предложенный управляющей организацией размер платы, а тот, который сами считают нужным.

Первое, о чём рекомендуем помнить при возникших между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД спорах о размере платы за содержание жилого помещения, – размер платы должен быть обоснованным (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, определение КС РФ от 28.03.2017 № 700-О). Если собственники произвольно корректируют размер платы, исключая из него обязательные статьи затрат, правосудие будет на стороне УО.

Управляющая организация может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если оно принято без учёта предложений УО и является экономически необоснованным. Установленный размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

В это же время в определении ВС РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6 указано, что платежи по содержанию ОИ должны быть достаточными для финансирования работ и услуг, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Примеры решений, в которых суд встал на сторону управляющей организации, вы найдёте в раздаточном материале ко второму дню итоговой онлайн-конференции. А в видеозаписи можно посмотреть рекомендации Сусаны Киракосян о том, как управляющей организации защитить свою позицию в суде.

Как УО остановить или оспорить исключение дома из реестра лицензий

О чём ещё мы поговорили

Во второй день онлайн-конференции мы затронули ещё несколько важных для управляющих организаций тем:

Какие неудачные формулировки об индексации размера платы за жилое помещение управляющие организации включают в договор управления МКД.
Как оформить решение общего собрания о новом размере платы.
Какие последствия ждут управляющую организацию, если она оспорит установленный собственниками необоснованный размер платы.
В каком порядке и где рассматриваются споры о взыскании, перерасчёте платы и порядке её внесения.

Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара. А в раздаточном материале мы собрали примеры судебных решений, которые помогут управляющим организациям выстроить правильную позицию при возникновении споров об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Первый день онлайн-конференции.

Третий день онлайн-конференции.

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Адвокаты положительно отнеслись к позиции Минстроя, хотя и указали на отсутствие новизны в разъяснениях. Один из экспертов отметил, что несмотря на нормы закона суды нередко отказывают управляющим организациям в обжаловании размера тарифа, ссылаясь на отсутствие у таких компаний права на оспаривание решения собственников многоквартирного дома.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Читайте также

ВС РФ разъяснил «коммуналку»

Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

27 Июня 2017

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме. В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П. Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.
Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом. Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы. Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Читайте также
Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумности
Конституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества
01 Февраля 2018
Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала. «Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием. Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.
По словам Артема Чумакова, позднее ситуация начала меняться, и собственники «вспомнили о своем праве и начали утверждать необоснованный и не покрывающий все расходы, связанные с содержанием дома, размер платы». При этом Жилищный кодекс предоставляет право оспорить решение общего собрания только собственнику, не участвовавшему в голосовании или голосовавшему против принятия решения, а также органу государственного жилищного надзора. «Фактически управляющая организация долгое время была лишена возможности оспорить решение об установлении слишком низкого тарифа в суде», – пояснил адвокат.

Как сообщил Артем Чумаков, управляющие компании получили право обжалования решений общих собраний только после появления в ГК гл. 9.1 «Решения собраний» в 2013 г. и появления разъяснений Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 г. Адвокат отметил, что установление собственниками слишком низкого тарифа затрагивает права и обязанности таких организаций, поскольку они обязаны обеспечить установленный правительством минимальный уровень содержания дома.
Он также рассказал, что, хотя имеются разъяснения Пленума ВС, на которые ссылается Минстрой в своем письме, районные, а иногда и областные суды нередко отказывают управляющим компаниям в праве обжаловать решения общих собраний в части установления тарифа. «Таким образом, суды не способствуют поиску баланса между интересами собственников и управляющих компаний и фактически сохраняют “волюнтаристские” тарифы. Возможно, именно с этим связано желание Минстроя еще раз обратить внимание на то, что очевидно следует из норм закона и поддерживается Верховным Судом», – заключил Артем Чумаков.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что министерство преследовало «благую цель» напомнить собственникам об их обязанности заботиться о выполнении работ, предусмотренных минимальным перечнем, утвержденным Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. № 290. «Однако я также представляю, как этими разъяснениями могут воспользоваться управляющие компании, преследуя иные идеи, блокируя любые решения собственников по уменьшению размера тарифа», – отметил адвокат. Он счел разумными разъяснения Минстроя: «Иначе мы получаем ситуацию, когда собственники могут принудить управляющую организацию выполнять работы. Даже если у нее нет на это средств».

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев указал, что разъяснение, содержащееся в письме Минстроя, логично и обосновано нормами права, в частности ст. 450–453 ГК. «Согласно данным нормам изменение или расторжение любого договора должно происходить в той же форме и по тем же правилам, по которым договоры заключаются. Поскольку изначальное установление размера платы за жилые помещения должно устанавливаться с учетом предложения управляющей компании, то и дальнейшее его изменение должно происходить с учетом этих же правил, установленных Жилищным кодексом и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», – сообщил адвокат.
В каком порядке определяется размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме для собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме?
Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме на основании статей 156 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) утверждается общим собранием собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме (далее – собственник) с учетом предложений управляющей организации или органов управления ЖСК и ТСЖ на срок не менее чем один год.

В силу пункта 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники на общем собрании обязаны утвердить перечень работ (услуг), выполнение (оказание) которых необходимо произвести в многоквартирном доме за отчетный период, а также условия их выполнения (оказания).
Таким образом, для формирования перечня работ (услуг), необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также установления размера платы за их выполнение (оказание), управляющей организации, ЖСК и ТСЖ следует исходить из решений, принятых собственниками на общем собрании.
Применение управляющей организацией, ЖСК и ТСЖ в расчетах с собственниками размера платы за содержание жилого помещения, установленного Комитетом по тарифам Санкт‑Петербурга для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга (распоряжение Комитета от 20.12.2016 № 260-р), без одобрения такого решения на общем собрании, по мнению Комитета, неправомерно и подлежит обжалованию в установленном законодательством порядке.

По данному вопросу были даны разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», в пункте 17 которого указано, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует также отметить, что проведение проверки правильности начисления платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляет Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга, расположенная по адресу: Санкт‑Петербург, Малоохтинский пр., д. 68.
Как утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли его изменение со стороны управляющей компании? //
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.
Обоснование вывода:
В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В случае, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Как указано в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2016 г. N 7513-ОЛ/04, собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Минимальный перечень). При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил N 491).
Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений либо органом местного самоуправления, не может быть меньше минимального перечня.
Указанный подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.
Из анализа приведенных выше норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. Иные объединения собственников помещений в МКД, например совет многоквартирного дома, не вправе утверждать указанные тарифы, поскольку это не входит в его права, предусмотренные ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.
Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в МКД, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за ремонт и содержание жилья. Установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.
Таким образом, внесение в договор управления МКД пункта, согласно которому управляющая компания может в одностороннем порядке провести индексацию тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД является незаконным (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2017 N Ф10-3236/17 по делу N А36-11411/2016, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 N 01АП-3037/16).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Васильев Александр
Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ
http://www.garant.ru
Многоканальный телефон: (347) 292-44-44
Информация о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения. Официальный портал Администрации города Омска
Информация об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения
В связи с поступающими обращениями жителей, Администрация города Омска разъясняет.
О полномочиях по установлению платы
Жилищный кодекс Российской Федерации четко разграничил полномочия по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании определяют перечень работ и услуг для данного дома и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации.
Размер обязательных платежей членов ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления данного кооператива в соответствии с уставом.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается органом местного самоуправления. Во исполнение данного требования Администрация города Омска ежегодно принимает постановление «О плате за содержание и ремонт жилого помещения».
Размер платы, установленный постановлением, рассчитывается в целом по городу Омску, исходя из обобщенной потребности в работах и услугах для всех многоквартирных домов, расположенных на территории города.
Постановление Администрации города Омска не является рекомендацией собственникам помещений по установлению размера платы, поскольку при управлении многоквартирного дома управляющей организацией или жилищным кооперативом Жилищным кодексом определен свой порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
О формировании платы
В соответствии с Жилищным кодексом за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения выполняются работы, оказываются услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок изменения такого перечня должны быть отражены в договоре управления многоквартирным домом.
Исходя из перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Эта плата может отличаться в соседних домах в зависимости от степени благоустройства домов, видов работ и услуг на конкретном многоквартирном доме.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений следует исходить из того, что эта плата должна обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Необходимо отметить, что в состав общего имущества входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, чердаки, технические этажи, технические подвалы, инженерные коммуникации и оборудование. Таким образом, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения учитываются расходы на содержание всего общего имущества, в том числе обслуживание внутридомового газового оборудования, комплексное обслуживание лифтов, вывоз твердых бытовых отходов, содержание контейнерной площадки.
В соответствии с действующим законодательством доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади квартиры. Соответственно, плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за обслуживание внутридомового газового оборудования, лифтов, вывоз мусора, устанавливается в расчете на 1 м ² общей площади квартиры. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в доме.
О предельном индексе
С 2006 по 2010 годы рост размера платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда должен был соответствовать предельному индексу, установленному приказом Региональной энергетической комиссии Омской области для города Омска на соответствующий год.
Указанный предельный индекс не распространялся на размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенный собственниками помещений на общем собрании.
В связи с изменениями жилищного законодательства, начиная с 2011 года, предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение не устанавливается.
Предельный индекс изменения размера платы граждан за коммунальные услуги не применяется в отношении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Входит ли в утвержденную ставку платы за содержание жилья размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества?
11 Апрель 2020
В последнее время наблюдается наплыв вопросов про начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (КР СОИ, но часто называют «ОДН»).
Вопрос возникает из-за того, что по ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя, среди прочего, плату за содержание жилого помещения, в которую входит плата:
за услуги, работы по управлению домом,
за содержание и текущий ремонт общего имущества,
за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.
Также в разделе 3 примерной формы платежки, утвержденной Минстроем, строки по этим ресурсам указаны под строкой «содержание помещения» через союз «в том числе».
Отсюда многие делают вывод, что тот размер платы, который они утвердили на собрании за кв.м. помещения, уже включает в себя расходы КР СОИ. Поэтому им кажется нарушением, когда КР СОИ начисляется сверх утвержденной фиксированной ставки за содержание жилья.
Однако в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ исчерпывающим образом написаны все варианты, как рассчитывается размер платы за КР СОИ:
по нормативу с перерасчетом по общедомовому счетчику,
по показаниям автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления, если она есть,
по среднемесячному потреблению с перерасчетом по общедомовому счетчику,
сразу по общедомовому счетчику.
(последние 2 случая применяются по решению общего собрания собственников).
Все вышеперечисленное касается объема ресурса, а сама ставка плата везде определяется «по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ».
То есть решением собрания спорный размер ежемесячной платы в точном денежном выражении не утверждается. Расходы на КР СОИ сильно зависят от фактического потребления, которое собственники не могут знать заранее. Также они не могут предсказать изменение тарифов, которые утверждают органы власти.
Отсюда следует вывод, что на собраниях должен определяться размер платы за содержание без учетов расходов на КР СОИ. Последние будут рассчитываться в том порядке, в каком это предусмотрено законом, их размер может различаться от месяца к месяцу в зависимости от принятого в доме порядка определения размера этой платы.
Позиция Минстроя РФ
В письме от 10 декабря 2019 г. N 47256-ОЛ/06 Минстрой РФ дает вполне однозначные пояснения:
при начислении платы за ЖКУ плата за КР СОИ и плата за содержание и ремонт общего имущества начисляются отдельно,
при направлении собственникам предложений о размерах платы за содержание и ремонт плата за КР СОИ в указанный перечень не включается,
после установления нормативов потребления КР СОИ для последующего их включения в размер платы за содержание жилого помещения не требуется принятия общим собранием собственников соответствующего решения, поскольку размер платы определяется без учета платы за КР СОИ.
Так как мнение Минстроя РФ является более авторитетным, чем статьи в интернете, надеемся, что это письмо поставит точку в спорном вопросе.
Как рассчитывается ежемесячная плата в кооперативах и кондоминиумах
Curbed University предоставляет полезные советы и нескучные советы о том, как купить, продать или арендовать дом или квартиру. Дополнительные вопросы можно задать по адресу [email protected] . Сегодняшняя тема: абонентская плата !
Сегодняшний урок Curbed U короткий и увлекательный. Эти надоедливые ежемесячные платежи, которые вам всегда нужно платить. Как они рассчитываются? Вот как:
Кондо: Общие расходы на кондоминиум рассчитываются путем умножения процента общих интересов каждого владельца квартиры на общие эксплуатационные расходы здания.Процент общих интересов рассчитывается, главным образом, на основе общей площади, занимаемой квартирой, но также и на других факторах, таких как ее расположение в здании. Следовательно, пентхаус, как правило, будет иметь более высокие общие расходы на квадратный фут, чем площадка на втором этаже. Общие эксплуатационные расходы здания включают такие вещи, как отопление, горячая вода, электричество в местах общего пользования, таких как коридоры и вестибюль, персонал здания и удобства, такие как бассейны, тренажерные залы, консьержа и т. Д. Из этой суммы вычитается любой доход, полученный строить из таких вещей, как прачечные.Так, например, если ваше здание стоит 10 100 долларов в месяц на поддержание эксплуатации, зарабатывает 100 долларов в месяц на торговом автомате в вестибюле, а ваша квартира представляет 10 процентов общих элементов здания, вы будете должны 1000 долларов в месяц в общей сумме. сборы ((10 100 — 100 долларов) x 0,10). Также вам следует переехать в настоящее здание.
Кооперативы: Плата за обслуживание в кооперативе рассчитывается таким же образом, но вместо процента общих интересов кооперативы имеют доли. Каждое кооперативное здание функционирует как корпорация с общим количеством долей, и каждой единице в здании выделяется определенное их количество.Это распределение основывается, опять же, в первую очередь на относительном размере каждой квартиры, но также учитывает другие факторы, такие как расположение и желательность просмотра. Таким образом, расходы на содержание кооператива рассчитываются путем деления общих эксплуатационных расходов здания на общее количество долей в здании и умножения их на количество долей, выделенных на любую квартиру. Кроме того, эксплуатационные расходы кооператива включают налоги на недвижимость, тогда как в кондоминиумах налоги уплачиваются отдельно от общих расходов.Следует также отметить, что общие расходы и плата за обслуживание не подлежат обсуждению.
· Эти ежемесячные платежи в кооперативах и кондоминиумах [NYT]
· Ограниченные архивы университетов [Ограниченные]
Ежемесячная плата за обслуживание недвижимости
Если вы думаете о покупке квартиры или кондоминиума в качестве инвестиционной собственности или в качестве основного места жительства, вам придется платить больше, чем просто ежемесячную ипотеку и расходы на проживание. Дополнительная стоимость владения квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание.Ежемесячная плата покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.
Ваша ежемесячная плата может составлять от 50 до более 1000 долларов в месяц — в зависимости от местоположения и размера квартиры. Конечно, местоположение может быть значительным фактором, влияющим на стоимость кондоминиума и его ежемесячную плату, особенно если недвижимость находится в очень желаемом районе, таком как город или недалеко от пляжа.
Кто определяет ежемесячную плату за обслуживание
Ассоциация кондоминиумов отвечает за содержание здания и сообщества.Владельцы кондоминиумов становятся членами ассоциации, которая собирается для принятия решения по проектам или улучшениям в собственности. Те, кто покупает кондоминиум, платят ассоциации ежемесячную плату за содержание, которая распределяется для оплаты необходимых расходов. Ассоциация также поддерживает резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов. Другими словами, оплачивая ежемесячную плату, каждый владелец квартиры экономит деньги, которые пойдут на ремонт и благоустройство комплекса.
Ключевые выводы
Дополнительные расходы, помимо выплаты ипотеки, за владение квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание.
Ежемесячная плата за обслуживание покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.
Инвесторы должны учитывать стоимость ежемесячных сборов за обслуживание, а также удобства, которые входят в стоимость.
Какие ежемесячные платежи за обслуживание покрывают
Когда дело доходит до покупки кондоминиума, инвесторы должны учитывать расходы на ежемесячную плату за обслуживание, а также удобства и услуги, которые входят в стоимость. Ежемесячная плата за обслуживание может покрывать различные услуги и расходы, в том числе:
Вестибюль и общие зоны
Патио и тротуары
Ландшафтный дизайн
Теннисные корты
Бассейн
Лифт
Уборка снега
Канализация
Сборщик мусора
Внешний вид здания
Как правило, также проводятся ежеквартальные или годовые оценки, которые представляют собой дополнительную плату за непредвиденные крупные расходы, не подпадающие под категорию ежемесячной платы за обслуживание.
Важно учитывать, что ежемесячная плата за обслуживание может сильно варьироваться от одного места к другому. В дополнение к общему содержанию собственности более высокие ежемесячные платежи могут быть результатом таких услуг, как консьерж, клуб, усиленная охрана, крытая парковка или подземный гараж. В зависимости от оператора здания некоторые из этих дополнительных услуг могут быть дополнительными, что означает, что вы можете снизить ежемесячные расходы, отказавшись от некоторых удобств. Например, если вам не нужен доступ в тренажерный зал или бассейн, ваша плата может быть ниже.
Перед покупкой изучите недавно проданную недвижимость, чтобы составить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.
Какие сборы не покрывают
Одним из недостатков владения квартирой или кондоминиумом является то, что, хотя вы платите ежемесячную плату за обслуживание, вы несете ответственность за любые расходы на ремонт, если что-то пойдет не так внутри вашего дома. Например, предположим, что кафельный пол начинает разваливаться, владельцам кондоминиумов придется платить из своего кармана.И наоборот, арендаторам не придется платить, поскольку арендодатель должен будет покрыть расходы, если это не вина арендатора.
С другой стороны, владельцам кондоминиумов и квартир не нужно беспокоиться о том, чтобы расчистить дорожку лопатой после метели или заняться ландшафтным дизайном. Хотя ежемесячная плата может быть дополнительным расходом, владельцы кондоминиумов по большей части могут жить без обслуживания.
Ежемесячная плата за обслуживание и стоимость имущества
Ежемесячная плата за обслуживание может косвенно повлиять на стоимость квартиры, если она настолько высока, что никому не хочется ее покупать.В результате недвижимость остается на рынке дольше, чем аналогичная недвижимость, а запрашиваемая цена снижается для привлечения покупателей.
Однако то, что кондоминиум имеет низкую плату за обслуживание, не означает, что это обязательно хорошая покупка, и при этом она не обязательно поддерживалась. Инвесторы или те, кто хочет купить кондоминиум в качестве основного места жительства, должны учитывать, является ли плата за кондоминиум слишком низкой или слишком высокой, а также находится ли собственность в надлежащем состоянии.
Делай домашнее задание
Поскольку ежемесячная плата за обслуживание может варьироваться от одного здания к другому, потенциальные владельцы должны сравнивать запрашиваемую цену и ежемесячную плату с другими объектами недвижимости в окрестностях.Важно отслеживать недавно проданную недвижимость, чтобы получить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.
Получите список того, что покрывают ежемесячные платежи за обслуживание, чтобы вы могли сравнить их с другими квартирами с аналогичными сборами. Если вы ищете квартиру с большим количеством удобств, сравните ее с другими квартирами с похожими предложениями. Как указывалось ранее, будет дороже, если в отеле есть клуб и тренажерный зал, чем в отеле, в котором его нет.
Конечно, это во многом зависит от того, что вы ищете, и от необходимых вам удобств. Например, вам может понадобиться квартира на первом этаже, чтобы у вас был доступ к комнате для инвалидов, чтобы не подниматься по лестнице. Составьте список идеальных удобств и проведите небольшое исследование недавно проданной недвижимости, которая соответствует вашему списку. Кроме того, в местах звонков спросите, предлагают ли они удобства по меню, чтобы не платить за услуги, которые вам не нужны или которые вам не нужны.
Итог
Покупка недвижимости зависит от личного вкуса и предпочтений, а также от доступности.Ежемесячная плата за обслуживание может в некоторой степени помочь вам вести образ жизни, не требующий обслуживания, но она должна быть в пределах вашего бюджета. И помните, что сборы не фиксированы, то есть ассоциация кондоминиумов может со временем их увеличивать. Однако людей, которым нравятся удобства и которые могут позволить себе их оплачивать, будет привлекать здание с более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Хотя это может стоить дороже, они могут решить, что льготы перевешивают плату.
Сборы за
кондоминиумов: все, что вам нужно знать
Кондоминиумы становятся все более популярными в Соединенных Штатах, и многие предпочитают жить в кондоминиумах из-за их доступности и удобства.Но с проживанием в кондоминиуме приходит и плата за кондоминиум.
Что такое плата за кондоминиум?
Если вы когда-либо жили в кондоминиуме, то вы знаете, что есть общие помещения, которые разделяют все владельцы. Однако эти места общего пользования не просто обслуживаются сами по себе. Все владельцы несут ответственность за поддержание этих общих частей в хорошем состоянии. Вот здесь-то и вступают в силу сборы за кондоминиумы.
Сборы
Condo, также известные как сборы за обслуживание кондоминиумов, — это сборы, которые владельцы кондо платят ассоциации кондоминиумов (COA).Затем ассоциация использует эти сборы для оплаты различных затрат на техническое обслуживание и ремонт. Владельцы кондоминиумов платят эти сборы регулярно. В зависимости от ассоциации это может быть ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или год.
Учитывая количество кондоминиумов в настоящее время, важно сначала взвесить все варианты, прежде чем принимать решение. Это означает сравнение стоимости сборов за кондоминиум, а также того, что покрывают эти сборы. В конце концов, не все ассоциации кондоминиумов взимают одинаковую плату за одни и те же вещи.Например, плата за COA может покрывать расходы на обслуживание общих территорий, но не на услуги по вывозу мусора.
Совпадают ли сборы за кондоминиум и сборы ТСЖ? Во многих отношениях сборы за кондоминиумы и сборы ТСЖ одинаковы. Но разница в том, что сборы за кондоминиумы связаны с ассоциациями кондоминиумов, в то время как сборы ассоциаций домовладельцев относятся, что удивительно, неожиданно, к ассоциациям домовладельцев. Первый существует для обслуживания и ремонта общих частей, которыми владеют все владельцы кондоминиумов.С другой стороны, в ассоциации домовладельцев общие части принадлежат ТСЖ.
Кроме того, вы можете спросить: «Все ли квартиры имеют сборы ТСЖ?» Почти все кондоминиумы взимают с владельцев плату за содержание и содержание общих частей.
Что входит в плату за кондоминиум?
Прежде чем выбрать кондоминиум для проживания, вы должны сначала понять, как работают сборы за кондоминиум и что они покрывают. Опять же, не все сборы за обслуживание кондоминиумов покрывают одни и те же вещи.
Итак, что покрывает плата за кондоминиум ТСЖ? Как правило, плата за обслуживание кондоминиума покрывает содержание удобств и мест общего пользования. Это включает в себя ландшафтный дизайн, вестибюли, тротуары, внутренние дворики, теннисные корты, тренажерные залы и лифты. Они также могут покрывать коммунальные услуги, заработную плату, плату за управление и чрезвычайные ситуации.
Помимо операционного фонда, который ассоциация использует для оплаты повседневных расходов, ассоциации кондоминиумов также должны иметь резервный фонд. Ассоциация использует этот фонд для покрытия расходов на крупный ремонт или замену, а также на непредвиденные расходы.Каждая ассоциация должна правильно финансировать свои резервы.
Как рассчитываются сборы ассоциации кондоминиумов?
Каждая ассоциация кондоминиумов имеет набор членов, называемых советом директоров, которые управляют ассоциацией. Наряду с надзором за поддержанием сообщества правление также отвечает за подготовку бюджета на предстоящий год. Исходя из этого, совет директоров может рассчитать, сколько комиссионных взимать с каждого владельца кондоминиума.
Для подготовки бюджета совет кондоминиума должен учесть все основные расходы ассоциации.Они предполагают, сколько COA ожидает заплатить за такие вещи, как вывоз мусора, уборка снега, ландшафтный дизайн и другие работы по техническому обслуживанию. Они также принимают во внимание такие вещи, как страхование, коммунальные услуги, ведение домашнего хозяйства, налоги на имущество, судебные издержки, заработная плата, офисные расходы и т. Д.
После того, как совет директоров примет во внимание прогнозируемую стоимость расходов, они разделят полученную сумму на общее количество владельцев кондоминиумов в ассоциации. Сюда входят и сами члены совета директоров, поскольку они не освобождены от уплаты взносов за кондоминиум.
Комиссия за кондоминиумы в среднем
Сколько стоит кондоминиум? Плата за кондоминиум может варьироваться от ассоциации к ассоциации. Если в вашем кондоминиуме много удобств, ваши сборы, как правило, это отражают. Ведь бассейны, теннисные корты, тренажерные залы и открытые площадки не могут оставаться в хорошем состоянии без надлежащего ухода.
Точно так же, более крупные удобства также обычно требуют более высокой платы за кондоминиум, учитывая объем необходимого обслуживания. Местоположение и эксклюзивность вашего кондоминиума также могут повлиять на стоимость вашего кондоминиума.Если вы живете в престижном районе, рассчитывайте, что вы заплатите более высокую плату за кондоминиум. Некоторые ассоциации даже рассчитывают плату в зависимости от размера вашего подразделения.
Плата за обслуживание
Condo может сильно варьироваться от 50 до 1000 долларов. Опять же, есть много факторов, которые могут повлиять на стоимость. Однако средняя плата за кондоминиум составляет от 300 до 400 долларов.
Может ли совет директоров увеличить плату за кондоминиум?
Короткий ответ — да. Правления кондоминиумов имеют право повышать плату за обслуживание кондоминиумов, если об этом говорится в руководящих документах ассоциации.Однако в некоторых штатах есть законы, регулирующие увеличение сборов. Например, в соответствии с разделом 5605 Гражданского кодекса Калифорнии совет по кондоминиуму не может повышать сбор более чем на 20 процентов от суммы, взимаемой в предыдущем финансовом году.
Кроме того, CC&R вашей ассоциации могут иметь определенные ограничения на повышение комиссии. Однако стоит отметить, что если ваши CC&R противоречат законам штата, последнее имеет преимущественную силу.
Почему плата за кондоминиумы такая высокая?
Местоположение, эксклюзивность и количество или степень удобств в вашей квартире могут повлиять на стоимость ваших сборов.Однако, если вам кажется, что ваши гонорары слишком высоки, совет директоров кондоминиумов должен рассмотреть некоторые способы сокращения расходов ассоциации.
Например, вложения в энергоэффективные решения могут иметь долгосрочное влияние на бюджет кондоминиума. Кроме того, кондоминиумы не должны бояться просить продавцов о специальных предложениях или скидках. Также стоит оцифровать процессы COA с помощью программного обеспечения для управления.
Что происходит, если вы не платите плату за кондоминиум?
Если ваши ежедневные расходы на жизнь уже слишком высоки для вас, у вас может возникнуть соблазн вообще не платить за кондоминиум.Но это плохая идея.
Эти сборы являются обязательными, а это значит, что вы никак не можете отказаться от них. Как только вы соглашаетесь жить в кондоминиуме, управляемом ассоциацией, вы также соглашаетесь с ее многочисленными условиями. Это включает оплату сборов за кондоминиум.
Владельцы
кондоминиумов, не выполняющие платежи, могут столкнуться с рядом потенциальных последствий. В зависимости от законов штата и регулирующих документов COA совет кондоминиума может наложить одно или все из следующих требований:
Взимать плату за просрочку. Несвоевременная оплата взносов может привести к штрафу за просрочку платежа.
Ограничить права владельца. Правление кондоминиума может приостановить действие ваших привилегий и ограничить ваш доступ к удобствам кондоминиума, если вы перестанете платить взносы.
Обратитесь в суд. Отказ платить ваши взносы может привести к тому, что совет директоров возбудит против вас иск. В более крайних случаях совет кондоминиума может наложить арест на вашу квартиру и инициировать потерю права выкупа.
Учитывая серьезность некоторых из этих результатов, лучше просто вовремя уплатить взносы.Если у вас возникли финансовые проблемы, поговорите со своим советом о создании плана платежей.
Все во внимание
Хотя это правда, что проживание в кондоминиуме дает много преимуществ, оно также связано с обязанностями. Независимо от того, собираетесь ли вы пользоваться удобствами кондоминиума, вам все равно необходимо регулярно вносить плату за кондоминиум. Таким образом, прежде чем приступить к принятию решения, вы должны сначала изучить все плюсы и минусы. Жить в кондоминиуме не для всех, но, безусловно, стоит задуматься о таком образе жизни.
Управление кондоминиумом может оказаться сложной задачей, особенно если у вас мало или совсем нет опыта. Condo Manager оптимизирует и автоматизирует большинство процессов управления, упрощая работу любого совета директоров кондоминиума или управляющей компании. Позвоните нам сегодня по телефону (800) 626-1267 или свяжитесь с нами через Интернет, чтобы получить бесплатную демонстрацию.
СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:
Расчет платы за обслуживание в кооперативе
Q — Определяется ли плата за обслуживание кооператива исключительно количеством долей, выделенных на квартиру? Должна ли квартира с большим количеством долей всегда иметь более высокую плату за обслуживание, чем квартира с меньшим количеством долей? В квартире в моем доме с большим количеством долей, чем в моей, ежемесячная плата за обслуживание значительно ниже.Если мое техническое обслуживание является несправедливым, могу ли я попросить управляющую компанию исправить это? Кертис Цуй, Джексон Хайтс, Куинс.
A — Стюарт М. Сафт, юрист из Манхэттена, который является председателем Совета кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка, сказал, что стандартный договор совместной аренды собственности требует, чтобы каждый акционер оплачивал пропорциональную сумму расходов здания, исходя из количество акций, которыми владеет каждый по отношению ко всем акциям корпорации.
Итак, сказал г-н Сафт, в то время как двум квартирам одинакового размера может быть выделено разное количество долей — если, например, одна находится на верхнем этаже или имеет лучший вид, — квартиры с одинаковыми При распределении долей необходимо платить такое же ежемесячное обслуживание, а квартиры с более высокой долей должны платить больше, чем квартиры с меньшим количеством долей.
Г-н Сафт отметил, что существует ряд возможных объяснений несоответствия. По его словам, наиболее вероятно, что плата за обслуживание писателя включает плату за дополнительные услуги или удобства, такие как место для хранения вещей или парковку, разрешенные по договору аренды. Но также возможно, что писатель платит больше, чем он должен — более высокую плату за акцию, чем другие — и в этом случае он будет иметь право на возмещение переплаты. Но, как сказал г-н Сафт, может случиться так, что писатель платит соответствующую плату за обслуживание, а другой акционер платит меньше, чем он должен — и в этом случае другой акционер должен будет возместить кооперативу.
Наконец, сказал г-н Сафт, возможно, что ни один из акционеров не платит соответствующие сборы, потому что управляющий агент неправильно рассчитал их на основе, отличной от расчета на акцию.
Лай не на то дерево
Q — Я работаю арендатором с фиксированной арендной платой в течение 25 лет в здании, которое перешло в кооперативное объединение в 1986 году. В моем первоначальном договоре аренды не было оговорок относительно собак, и у многих арендаторов были собаки. Недавно администрация издала указ, согласно которому собак разрешается иметь только владельцам кооперативов.Арендаторам будет разрешено оставить собак, которыми они уже владеют, но не смогут получить новых. Это законно? Дэвид Фергюсон, Манхэттен.
A — Карен Коупленд, юрист из Манхэттена, специализирующаяся на вопросах, связанных с домашними животными, сказала, что если в договоре писателя об аренде домашних животных нет запрета, то его право завести домашнее животное — и получить замену — не может быть отменено. ограничено кооперативом.
Действительно, сказала г-жа Коупленд, поскольку кооперативы должны предоставлять те же услуги и удобства арендаторам с фиксированной арендной платой, которые они предоставляют акционерам, если акционерам разрешено иметь домашних животных, то арендаторам с фиксированной арендной платой также должно быть разрешено есть их.
Основные капитальные улучшения
Q — Можете ли вы сказать мне, становится ли повышение арендной платы за счет значительного капитального ремонта частью базовой арендной платы в квартире со стабилизированной арендной платой? Джули Гудвилл, Манхэттен.
A — Уильям Дж. Невилл, юрист из Манхэттена, который часто представляет интересы арендодателей, сказал, что да.
Повышение арендной платы за капитальный ремонт многоквартирного дома, по его словам, рассчитывается путем деления общей стоимости улучшения на 84, а затем деления результата на общее количество комнат в доме, чтобы получить «за человека». номер «увеличение».
Затем эта сумма умножается на количество комнат в квартире для получения ежемесячного увеличения, которое затем становится частью базовой арендной платы для расчета будущего повышения арендной платы.
Как рассчитывается плата за обслуживание кондоминиума?
Любой совладелец, владеющий одним или несколькими участками в кондоминиуме, обязан вносить плату за обслуживание кондоминиума. И вопреки распространенному мнению, они не пропорциональны жилой площади, потому что для определения метода распределения платы между разными участками в игру вступают другие критерии.
Вот некоторые объяснения того, как рассчитывается плата за обслуживание кондоминиума.
Расходы включены в плату за содержание квартиры
В соответствии с положениями статьи 1064 Гражданского кодекса Квебека, каждый совладелец должен вносить свой вклад в общие расходы пропорционально относительной стоимости их доли.
Эти сборы за обслуживание кондоминиума включают:
Общие коммунальные расходы, связанные с сохранением, обслуживанием и управлением общими частями
Общие расходы, связанные с общими частями ограниченного использования (другими словами, которые касаются только части совладельцев)
Общие расходы, относящиеся к резервному фонду.
Вскоре в плату за кондоминиум также придется интегрировать общие расходы, связанные с фондом самострахования, закон, требующий создания этого фонда с 15 апреля 2022 года.
Управляющий зданием, который ведет счета для кондоминиума и собирает средства для покрытия расходов на строительство, устанавливает предварительный бюджет, включающий все эти расходы, который представляется совладельцам во время Общего собрания. Затем, исходя из представленного бюджета, он отправляет уведомление об оценке совладельцам в течение года, чтобы постоянно иметь необходимые средства для покрытия расходов на здание.
В декларации о совместном владении оговаривается распределение платы за кондо
В дополнение к изложению правил управления жильем и зданием, способ распределения платы между различными участками, составляющими кондоминиум, также можно найти в декларации о совместном владении.
И вопреки распространенному мнению, плата за кондоминиум не распределяется поровну между разными квартирами или в зависимости от их жилой площади.Действительно, формулы распределения платы устанавливаются с учетом различных критериев, таких как размер квартиры, а также таких элементов, как пол, наличие балкона или двора и т. Д.
Общие общие расходы, такие как административные расходы, обслуживание территории общего пользования, персонал здания и т. Д., Распределяются пропорционально относительной стоимости доли лотов.
Существуют также специфические общие расходы, которые касаются только части совладельцев.Примером может служить кондоминиум, состоящий из двух зданий, только в одном из которых есть лифт: только совладельцы, владеющие недвижимостью в здании с лифтом, будут нести ответственность за сборы, связанные с лифтом.
Наконец, декларация о совместной собственности может включать специальное положение, касающееся общих частей для исключительного использования: она имеет возможность взимать с совладельца, который имеет исключительное использование одной части общей площади (например, двора), за все расходы, связанные с его обслуживанием.
[Всего: 1 Среднее: 5/5]
методов расчета платы за обслуживание и платежей в многоквартирных комплексах
Владельцы квартир и квартиросъемщики должны вносить плату за обслуживание и удобства, которыми они пользуются в своей квартире. Расходы на содержание общей площади распределяются между жильцами квартиры , а доход распределяется между собственниками квартир. Владельцы квартир создают ассоциацию для сбора платы за обслуживание и ассоциацию работают на благо владельцев и жителей квартиры.
Популярные процедуры расчета платы за обслуживание
Существуют различные процедуры или методы, принятые ассоциацией или обществом для сбора ежемесячной платы за обслуживание. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных важных практик.
Фиксированная ежемесячная плата:
При фиксированной ежемесячной плате ассоциация собственников квартир или общество рассчитывает сумму или общую плату за обслуживание и распределяет ее поровну между всеми владельцами квартир.В квартире могут быть квартиры разной площади. Согласно этой системе, независимо от размера квартиры, все владельцы квартир будут платить одинаковую плату за обслуживание. Этой системе обычно следуют, когда квартиры одинакового размера (кв. Футы).
Ставка за квадратный фут:
Переменная ставка будет зависеть от квадратных футов каждой квартиры или квартиры. В соответствии с этим методом ставка или плата варьируются в зависимости от квадратных футов, принадлежащих владельцам квартир. Чем больше площадь квадратных футов, тем выше будет ежемесячная плата за обслуживание.Это широко практикуется в квартирных обществах с квартирами разной площади. Общая логика заключается в том, что, поскольку вы купили квартиру на основе кв. Футов площади, вы должны оплачивать содержание на той же основе.
Частичная фиксированная ставка:
В соответствии с этим методом ассоциация или общество взимают фиксированную ставку за предельный квадратный фут, и за каждую дополнительную единицу взимается дополнительная плата. Например: с владельцев квартир, владеющих до 1000 квадратных футов, взимается фиксированная ставка, а за добавление 100 квадратных футов взимается дополнительная плата в размере 2%.В этом случае все владельцы квартир площадью 1000 квадратных футов платят одинаковую сумму, но владельцы квартир площадью 1100 квадратных футов, 1200 квадратных футов и 1500 квадратных футов платят разную сумму в счет ежемесячной платы за обслуживание.
Смешанный подход: Это центральный подход к начислению платы за обслуживание, который обычно применяется в многоквартирных обществах с квартирами разной площади. Здесь взимается плата за квадратный фут, которая, как правило, невысока. Кроме того, общие расходы делятся поровну между квартирами.
Общие расходы будут включать суммы, подлежащие выплате как таковые Обществом или Ассоциацией.Сюда входят такие расходы, как расходы на администрирование, техническое обслуживание, ремонт или замену мест общего пользования и помещений. Пока нет споров, любая система, приемлемая для всех владельцев квартир, может быть реализована на основе согласия или консенсуса.
Метод расчета платы за обслуживание варьируется в зависимости от соглашения или устава ассоциации.
Как рассчитывается плата за обслуживание вашей квартиры ? Ваша ассоциация рассчитывает ежемесячные платежи аналогичным или другим способом? Пожалуйста, поделитесь этим в комментариях.
Почему плата за обслуживание кооператива в Нью-Йорке так сильно различается от здания к зданию?
Если вы хотите купить кооператив и впервые приехали в Нью-Йорк, вы, вероятно, испытали грубое пробуждение: помимо высоких цен, которые вы должны платить здесь, вам также нужно платить ежемесячно гонорар, который называется обслуживанием в кооперативе.
(Если вы покупаете квартиру, вы оплачиваете общие расходы, которые рассчитываются по-другому. Для получения дополнительной информации см. Статью Brick Underground «В чем разница между обслуживанием и обычными платежами».)
По данным компании Miller Samuel, занимающейся оценкой недвижимости Miller Samuel, в четвертом квартале 2018 года жители Нью-Йорка платят в среднем 1,73 доллара за квадратный фут за обслуживание кооперативов, исходя из данных о продажах. Таким образом, для квартиры площадью 800 квадратных футов обслуживание будет стоить 1384 доллара.
Поскольку техническое обслуживание покрывает многочисленные расходы здания, такие как выплаты по ипотеке, налоги, укомплектование персоналом и содержание, оно может сильно варьироваться от здания к зданию и даже от квартиры к квартире.
Совет профессионала Совет профессионала:
Знаете ли вы, что ваш брокер может получить скидку покупателя? Покупая с Prevu, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. На квартиру за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.
Итак, в чем дело? Мы поговорили с различными профессионалами в сфере недвижимости Нью-Йорка, чтобы понять, почему эти дополнительные расходы повсеместно распространены. Вот что они нам сказали.
1. Базовая ипотека
Это большой. Акционеры кооператива производят платежи по ипотеке здания, и размер основной ипотеки здания влияет на ежемесячную плату за обслуживание. Если у здания есть значительная задолженность, либо из-за высокой процентной ставки, либо из-за большой ссуды, это один из факторов, который может значительно увеличить объем обслуживания. Джон Воллберг, исполнительный вице-президент и управляющий директор Halstead, отмечает, что старые кооперативы обычно рефинансируют, чтобы покрыть расходы на капитальный ремонт, что также может привести к увеличению затрат на техническое обслуживание.
2. Налоги и скидки
Плата за обслуживание кооператива также включает долю владельца в налогах на недвижимость. Кооператив платит налоги на недвижимость за землю и здание, а затем, благодаря очень сложной системе льгот и скидок, кредитует акционеров за любые получаемые им скидки. Но даже акционеры кооперативов с одинаковым количеством акций могут получить разные налоговые льготы, например, в зависимости от того, принадлежат они старшему поколению или инвалиду.
3. Размер корпуса
Количество квартир в доме также может существенно повлиять на плату за обслуживание.
«В зданиях с меньшим количеством акционеров — обычно в небольших зданиях — плата за обслуживание обычно увеличивается из-за того, что меньше плательщиков финансово разделяют бремя», — говорит Александра Шепанович, управляющий директор Ideal Properties Group.
Если вы находитесь в здании из восьми квартир, и у вас есть котел или крыша, это может быть довольно значительными расходами, — говорит Джош Сарнелл, агент Citi Habitats.
Стив Эльбаз, президент Esquire Management Corporation, объясняет, как большее количество квартир может сделать расходы более управляемыми. Например, если у вас есть бюджет в 250 000 долларов на зарплату строительному персоналу. «В 50-квартирном здании 50 владельцев разделяют эту стоимость. В здании на 250 единиц это всего 1000 долларов в год на одного владельца », — говорит он. «Многие затраты окупаются. Удвоить здание не означает удвоить штат сотрудников ».
4. Основные удобства
Вам не обязательно иметь роскошный оазис на крыше или крытый бассейн, чтобы увеличить расходы на обслуживание.Лобби, коридоры, простая тренировочная площадка, прачечная, складские помещения — все это требует ухода.
«Это тоже часть того, что у вас есть», — говорит Джон Харрисон, брокер CORE. «Не только из-за этого ящика [вы живете] вы вынуждены платить больше. Что еще ты получишь? »
Дополнительные, менее привлекательные удобства, которые могут повлиять на обслуживание, могут включать в себя страхование, озеленение, расходы на отопление и охлаждение, а также оплату уборки снега.
5. Удобства нового уровня
Очевидно, что проживание в доме с высококлассными удобствами и услугами также повлияет на ваше обслуживание.
«Настоящее здание с полным спектром услуг для белых перчаток значительно дороже в содержании», — говорит Шчепанович. «Для этого может потребоваться больше персонала, и жители могут иметь более высокий уровень ожиданий от услуг, поэтому, естественно, обслуживание, вероятно, будет более дорогостоящим. Расходные материалы, коммунальные услуги, расходы на содержание и персонал, например, для спа-салона для домашних животных или бассейна с морской водой, потребуют финансовых потерь ».
6. Союз против строительства, не входящего в состав профсоюзов
Этого не избежать: здания, в которых работают члены профсоюзов, обходятся дороже.
«Один и тот же человек может выполнять одну и ту же работу в здании такого же размера, а в здании, не являющемся профсоюзом, человек может зарабатывать от 40 000 до 50 000 долларов. Профсоюзный человек может заработать вдвое больше », — говорит Эльбаз. (К вашему сведению: если кто-то скажет вам, что есть вероятность, что здание перестанет быть профсоюзным, будьте очень скептичны — это крайне редко.)
7. Бесхозяйственность
Если кооператив не в лучшем состоянии, это может означать, что из карманов жителей будут поступать дополнительные деньги. По словам Эльбаза, примеры включают необоснованные траты, игнорирование совета директоров протеста против несправедливых налогов на недвижимость и попытки их снижения, а также неуплату сборов другими жителями.
«Если 20 процентов людей не платят за содержание, затраты возрастают, чтобы покрыть неплатежи», — говорит он.
8. Коммерческая недвижимость в доме
Коммерческая недвижимость, расположенная в здании, может быть настоящей находкой для прибыли.
«Это фантастический доход, есть собственный капитал в здании», — говорит Уоллберг.
Рэйчел Бахчи, агент Siderow Residential Group, говорит, что это может пойти в обе стороны. Если здание владеет торговыми площадями и зависит от них для покрытия расходов, акционеры могут получить оценку или более высокие сборы за обслуживание, чтобы компенсировать потерянный доход, если розничный арендатор уйдет или произойдет потеря арендного дохода
9.Аренда земли
Если содержание на первый взгляд «нормальной» квартиры (то есть не роскошной) кажется смехотворно высоким, аренда земли, то есть здание на самом деле не владеет землей, на которой находится, а платит ренту другому лицу, может быть виновником. Аренда земли сложна, и некоторые сказали бы, что она не стоит усилий, но знакомыми отличительными чертами являются высокие сборы за обслуживание и конкурентоспособно низкие запрашиваемые цены, установленные на этих уровнях отчасти для компенсации заоблачных общих сборов.
10.Характеристики квартиры
Когда дело доходит до кооперативов, Уоллберг сразу же отмечает, что распределение акций или процента собственности (что напрямую влияет на обслуживание) — это «неточная наука».